南都讯 记者李平 徐章龙 东莞市房管局官网上，不久前挂出的一则“东城区中惠华庭物业服务项目招标公告”，引起该小区业主的不满，多名业主代表近日向南都记者投诉称，他们入住小区已十余年，物业产权早已发生转移，开发商“代表”业主更换物业公司的行为违背物权法等相关规定。南都记者了解到，中惠华庭小区目前仍未成立业委会，开发商自主更换物业，采用的依据是“前期物业办法”，然而我国《物权法》规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应由业主共同决定。东莞市物业管理协会会长对此表示，两种法规有冲突的情况下，应遵循《物权法》的相关规定。

“如果不是看到房管局上的招标公告，我们还不知道小区要更换物业呢。”住在中惠华庭的马先生等多名业主吐槽说，虽然小区还没有成立业主委员会，但更换业委会这样的大事应该由业主投票决定，而不是“被(开发商)代表”。

阳光热线问政平台上，有业主以“开发商违背业主意愿，替业主做主选管家”为题，向市房管局发起投诉。该业主称，中惠华庭小区目前管理状态良好，业主也没有想更换物业公司的意愿，而且小区正在筹备成立业主委员会当中，突然听说开发商要帮业主重新换一家物业公司，业主对开发商“是否有权这么做”提出质疑。

有业主代表指出，房管局官网上挂的“招标公告”中，对物业管理费收费标准作了明确规定，有电梯住宅物业管理费为每月每平米1.8元，无电梯则为1.3元，写字楼物业管理费低至每月每平米0 .5元。“住宅物业管理费比我们现在的更低，比周边同等小区都要低，我们担心新招的物业公司服务会缩水。写字楼的管理费更是低得离谱，哪有比住宅管理费还低的道理？”业主代表称，一般物业招标公告只会介绍小区基本情况，指出有那些可以收费的项目，让投标者自己竞价，而不会明确列出具体收费标准，业主们怀疑“这是开发商为某些物业公司量身定制的招标公告”。

一位不愿透露姓名的业主告诉南都记者，前不久曾有开发商公司人员向其表示“以后我们会接管这个小区的”，其据此猜测开发商想借机换入自己的“子公司”。

[各方说法]

1物管处：开发商行为违背合同

南都记者随后联系中惠华庭物业管理处王经理，其表示开元国际物业公司与开发商签订的合同确实已于2014年12月31日到期。不过王经理指出，合同中对合同期满问题列出了明确条款：期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业。如果业主大会没有做出选聘或者续聘决定，原物业服务企业资源按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会做出选聘或者续聘决定为止。

王经理认为，开元国际物业管理公司目前对中惠华庭处于“适时管理状态”，而小区业主目前正在筹备业委会，应该由业主投票决定选聘或者续聘物业公司。

2物业协会：业主“双过半”才能作出决定

南都记者注意到，中惠华庭的物业招标公告中提到，他们遵循的是《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法规政策。根据这些法规，前期物业管理是由建设单位选聘物业管理企业。前期物业管理则是指，房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

而根据《中华人民共和国物权法》规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应由业主共同决定。

东莞市物业管理协会会长谢海波对此表示，对于前期物业合同到期，但又没有成立业委会的小区，到底由谁做主选聘或续聘物业公司，往往会存在争议。谢海波认为，在两种法规存在冲突的情况下，应该遵循“大法”，即《物权法》，就算没有成立业委会，也应该召开业主代表大会，由业主集体投票且票数达到“双过半”的情况下，才能作出决定。